À la retraite, peut-on déduire ses dépenses relatives à un immeuble?
À la retraite, plusieurs personnes demeurent propriétaires d'un immeuble locatif. Cela leur permet de déduire certaines dépenses et d'accumuler des droits de cotisation à leur régime enregistré d'épargne-retraite (REER) (jusqu'au 31 décembre de leur 71e anniversaire), puisque le revenu net de location provenant d'un bien immeuble fait partie du revenu gagné.
Plus généralement, les dépenses relatives à un immeuble locatif ou à un immeuble servant à l'exploitation d'une entreprise peuvent, selon le cas, être déduites du revenu (comme dépenses courantes) ou donner lieu, suivant certaines limites, à une déduction pour amortissement (comme dépenses en capital).
Lorsque l'immeuble est utilisé en partie à des fins personnelles, comme dans le cas d'un duplex, on doit exclure des dépenses déductibles celles qui se rapportent à l'espace que l'on habite. La répartition des dépenses doit être raisonnable en étant basée, par exemple, sur la superficie ou le nombre de pièces occupées.
Qu'entend-on par dépenses courantes?
Les dépenses courantes sont entièrement déductibles du revenu locatif brut, dans l'année au cours de laquelle elles ont été engagées. Il en est ainsi des :
- intérêts sur l'emprunt hypothécaire
- impôts fonciers
- primes d'assurance habitation
- coûts de chauffage et d'électricité
- travaux d'aménagement paysager
- dépenses se rapportant à des travaux d'entretien et de réparation afin de maintenir la valeur de l'immeuble ou de le remettre dans son état initial
- publicités pour annoncer un local ou logement à louer
- frais de gestion, d'administration et de bureau
- frais d'utilisation d'un véhicule à moteur, selon certaines conditions
À titre indicatif, les frais engagés pour repeindre les murs intérieurs ou pour poser un revêtement extérieur en bois sont entièrement déductibles, ainsi que les frais de remplacement de certains biens intégrés à l'immeuble comme les tapis. Dans le cas d'une entreprise offrant des services d'hébergement, le coût de certains biens non intégrés à l'immeuble, comme les laveuses, sécheuses et téléviseurs, sont également déductibles en entier.
La valeur des réparations effectuées ne détermine pas nécessairement leur déductibilité. Le coût des travaux de réparation demeure déductible, même si la valeur de ceux-ci équivaut à une portion importante de la valeur globale de l'immeuble.
C'est notamment le cas lorsque des frais considérables sont engagés pour des travaux d'entretien et de réparation qui n'ont pas été effectués au fur et à mesure (par exemple, le remplacement de la toiture ou du revêtement extérieur de l'immeuble).
Le coût des travaux ne pourra cependant pas être déduit, mais sera considéré comme une dépense en capital dans les deux cas suivants :
- lorsqu'un immeuble usagé est acquis et qu'il est nécessaire d'y faire des réparations pour le remettre en bon état
- lorsque les réparations sont effectuées en prévision de la vente de l'immeuble ou comme condition de vente
Qu'entend-on par dépenses en capital?
Il s'agit d'une dépense en capital lorsque les travaux visent à rénover ou à agrandir l'immeuble et qu'ils ont pour résultat d'améliorer sensiblement l'état du bâtiment. À titre d'exemple, mentionnons le remplacement d'un escalier en bois par un escalier de ciment ou le remplacement d'un revêtement de bois par un revêtement de meilleure qualité et plus durable.
Les dépenses en capital doivent généralement être ajoutées au coût de l'immeuble aux fins de la déduction pour amortissement, qui est calculée selon le taux annuel prévu par les lois fiscales.
Si l'on a acquis également d'autres biens de nature capitale destinés à une activité de location ou d'entreprise, comme du mobilier ou de l'équipement, on peut déduire l'amortissement chaque année selon les taux en vigueur. Toutefois, on ne peut créer ou augmenter une perte nette de location avec la déduction pour amortissement.
Adapter un bâtiment aux besoins des personnes handicapées
Exceptionnellement, on peut rénover un bâtiment existant utilisé pour produire un revenu locatif ou d'entreprise afin de l'adapter aux besoins des personnes handicapées et ainsi déduire (et non capitaliser) les dépenses payées dans l'année, et ce, pour faire les transformations suivantes :
- installer des dispositifs d'ouverture de portes à commande manuelle
- installer des rampes intérieures et extérieures
- modifier une salle de bain, un ascenseur ou une porte pour en faciliter l'utilisation par une personne en fauteuil roulant
On peut aussi déduire les dépenses payées pour installer ou acquérir du matériel et des dispositifs répondant aux besoins des personnes handicapées :
- des indicateurs de position de la cage d'ascenseur, comme des panneaux en braille et des indicateurs auditifs
- des indicateurs visuels d'alarme en cas d'incendie
- des dispositifs téléphoniques pour les personnes ayant une déficience auditive
- des logiciels et du matériel informatique spécialement conçus pour les personnes handicapées
Par ailleurs, si une personne, son conjoint ou une personne à sa charge est handicapée, les frais suivants engagés pour aménager sa résidence personnelle sont des frais médicaux admissibles :
- les frais de rénovation ou de transformation (ou des frais supplémentaires liés à la construction) pour permettre à la personne handicapée d'avoir accès à l'immeuble, de s'y déplacer ou d'y accomplir des tâches de la vie quotidienne
- le coût de transformation de l'entrée de sa résidence pour lui faciliter l'accès à un autobus
Et le coût de la main-d'oeuvre?
Le propriétaire d'un immeuble locatif ou utilisé pour l'exploitation d'une entreprise (à l'exception d'une société dont l'actif est de 25 millions de dollars ou plus) doit déclarer aux fins de l'impôt du Québec les frais de main-d'oeuvre, y compris le nom des personnes qui ont effectué les travaux de rénovation, d'amélioration, d'entretien ou de réparation sur l'immeuble ou le terrain contigu. Des pénalités sont prévues en cas d'omission de déclarer ces renseignements.
Pour en savoir plus sur les questions de fiscalité afférentes aux immeubles locatifs, consultez les sites Web suivants :